徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，15年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！

徐sir问答，不做理论派！只做实战派！用实战经验为大家提供明确方向，问题越详细，回答越精彩！

提问：徐sir，讲讲武汉怎么融资？

   

回答：武汉的金融产品相对滞后，比不了一线城市，融资讲的是诚信为本，契约精神，风险控制。下面，给各位老铁整理一下武汉最全的金融融资成本（利息由低至高）排行榜，欢迎各位一起完善。

 【头条】零～低息成本（忽略不计），亲戚朋友零成本借入，看自己人品认个人情而已，权衡利弊是否值得，不要造成得不偿失。

【第一条】史上最低，信用卡账单法，先息后本0.3左右，如持有俩张或以上的不同银行的信用卡，a卡账单出第二天用pos机0.6刷出，刷出额度还即将到期的b卡或c卡如此循环（资金可以用50-56天）。适用于手里有5-10张3万以上信用卡的所有人群额度太低卡太少使用意义不大。

【第二条】优质单位类客户纯信贷，先息后本0.5-0.8，一年期（贷一万元每月还利息50-80元到第十二个自然月还入一万本金保证征信良好且银行额度充足后续贷）如，中信秒秒贷，光大公积金贷等等，适用于征信超好复债不高的优质单位（机关事业单位正式编制员工）20-50岁客户单笔额度5-15万。 

【第三条】先息后本房产抵押，走银行～先息后本0.6一般五年期每年末还入总本金百分之五至百分之二十，等额本息10年期月息0.6左右，10-20天放款征信需良好负债不能太高，22-55岁内上班或做生意客户。走民间金融机构（务必认准 大品牌大公司，很多黑公司喜欢低息引诱客户后千方百低价计剁客户房子再卖掉此黑心套路比它们挣利息强几百倍）正常先息后本1分（百分之一）起6-12期还款，等额本息5年期0.7左右。3-7天放款征信极差可以，负债太高也可以。 20-70岁上班或做生意客户，额度为该房产市场卖价7成左右。

【第四条】银行信贷，消费贷装修贷等按揭放大贷公积金放大贷，0.6-1.1等额本息，三年期，客户一般单位或做生意即可，但按揭房需还满半年或公积金社保满半年以上，征信良好60岁以内，单笔额度8-30万。如兴业消费贷，平安新一贷。信用卡贷，信用卡使用半年以上，可贷一笔信用卡额度0.5-8倍的纯信贷，如浦发万用金，广发财智金等单笔额度2-20万。

【第五条】六年内汽车抵押0.7-1.5等额本息1-3年期客户征信良好车子资料齐全产权清晰即可，全款车0.7左右按揭车1.5起，额度为该车二手车价8成，豪华品牌车抵押可以“一鱼三吃”。

【第六条】小额信贷，1.3-2.5等额本息三年期，征信良好。20-60岁上班或做生意客户单笔额度3-20万。网络小贷额度1000-3000，网贷市场收费乱利息乱征信容易搞花偶尔解燃眉之急即可不建议长期使用。

【第七条】民间私贷（正规高息快贷），先息后本6分起1-12期，等额本息2.3起，1-2年期。征信差可以但当前逾期务必还清，一般 俩小时放款，武汉必须有房，或提供有房担保人根据客户负债与还款能力额度1-50万。

【第八条】房产残值贷2-4分息，即房产二次抵押，利息高风险较高，一般会做权委公证还不起房子会被该公司回收房产，略得不偿失额度10-100万。

【第九条】*，武汉有房借款人是活的，月利息百分之十起，18-60岁额度1-50万，利息太高，慎重考虑，不建议使用。

【第十条】空手道，区块链玩法融资，极其危险，炒股还能看到尸体，玩币的最后血本无归。

【备注】信贷征信走天下，良好征信相当重要，少碰小额网贷。2018银行对贷款把控越发严格，政府大力发展高精尖产业，遏制一切炒房攻势，从而金融界融资难度加大，成本增加，务必要提前规划储备资金，确保弹药充足，兵马未动粮草先行，行情大好不至于望洋兴叹，让我们期待下一次风口到来！（融资需谨慎 量力而行）

提问：前几年买了两套三金华都，1.4万买的，同期华侨城也是这个价都到3万多了，三金才2.3万左右涨得太慢，现在手上有点闲钱，老婆不愿意离婚，不知道怎么搞，看了新界广场loft，是买loft还是卖一套三金去置换其他的住宅？

   

回答：三金华都品质太次，这种淘汰型产品未来溢价空间相对变慢，虽对面有块融创的地会做点品质盘，但限价，不可能再让这块区域大翻身，同时地段还受制于汉口二环价格普遍不高，万科汉口传奇新房2.2万精装修，带学区，物业品牌完全碾压三金。

如果2套三金，必须出掉一套，拿着手上的现金，入西北湖壹号200平以上，或者去二七滨江上豪宅，改善自己的生活；同时追逐热点区域，手上有大把现金，就应该从二环走向内环，还可以看看越秀金融汇，南国中心，这都是老汉口的顶配区域。

关于新界广场，并不是说loft不好，一是投资看入手价，目前3w价格偏高，二是商业性质的物业交易税20几个点，基本上后期不会再有接盘侠，靠租金回本，没有15年基本上不可能！

所以结论就是：卖一套加杠杆再上套顶配改善房，3万以上的商业暂时不碰，把握loft的原则，如果低于隔壁房价的9折以下，可以考虑，反之三思后行！

提问：融创壹号院、华发外滩首府，金沙泊岸这三个楼盘综合比较怎么样？

  

回答：华发外滩首府因毛坯交房，容积率不小，有豪宅基因没做出豪宅品质，二七滨江商务区是汉口最热的点之一，只能说生对了位置，如果你必须选汉口，华发没得说，如果无所谓汉口武昌，华发适合纯投资。

金沙泊岸看你的入手价，2.5万以内没毛病，但是要守2-3年，拿货2.5万以上基本上自住为住，投资平稳，户型比较奇葩，看你是否能忍受，前面的沙湖公园，后面的沙湖美食街，徐东大街商业配套都是一步之遥，算一个闹中取静的位置，还自带小学的武昌内环大社区，优势也是很明显的。

融创壹号院规划牛，大项目，商业住宅配比3:1，面积段基本上以159.185.220.360平米为主，按豪宅高端打造，适合自住带投资，毕竟价格摆在那里，4万的入手价，

平均总价600万以上的套均，无疑是武汉CEO盘的杰出代表，想投资，看二手接盘实力，武汉如果再翻一倍，金沙5，融创8，你想哪个盘还有会有人买？顶层消费力是有限的，有价无市的结果是砸在手里了。武汉目前这个阶段1000w以上的盘几乎没什么消费力，可选余地大，阶段性终极置业必须买个各方面最满意的！

那么这三个盘比起来，纯投资排序：金沙、华发、融创；自住排序：融创、华发、金沙。

投资客最爱毛坯房，目前来看，交房后精修价值是贬值的，所以毛坯有溢价空间，而东湖，沙湖，中北路，武昌滨江这一圈会成为武昌未来最贵的地段，二七滨江商务区规划会成为汉口区最值得期待豪宅区板块。

提问：徐sir，帮忙分析一下5.5万洞庭苑189平米户型自住如何？学区、户型，地段等，感谢

 

回答：5.5万的洞庭苑已经摸到汉口甚至武汉的天花板！投资没个5-10年，基本上有价无市，成交量极少，投资属性和别墅一个样。自住另当别论。

优势：位置老汉口中心，长*轴轴心点，一线江景，swld圈层房，我觉得最核心的可能是政府资源。因为其他都可以替代。华发外滩荟，武汉天地，都是属于同类型地段。但是其他两个盘子会比较适合居住一些，从物业管理，品牌，停车等，都会宽裕很多。

一个单体项目是有硬伤的，九龙仓时代豪苑也是老汉口一线临江，小区太小，所以二手价格卖的不高，自住也是没有活动区域，未来的小区要住的舒适，一定要有回家可以留的住你的地方，一个孩子的活动区域，一个老人互相交流的地方，一个有温度的社区，邻里之间的感情交流互动，才能让你觉得像家。

学区不知道对口哪个，好像是一元路小学，总之不算是特等学区房，如果你要考虑孩子读书，能出5.5，上武汉天地比这里值得。户型大四房基本上功能OK，生活上，户型你自己用的舒服就是好户型。买洞庭苑居住的，我觉得更多的是老汉口情怀。

 

投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考

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